一、扩大试点完善改革的必然趋势
(一)这是“营改增”发展的必然需求
1.积极稳妥扩大试点，是为了在全国范围内对征收个人住房房产税积累经验、凝聚共识，徐图进展。例如：如果再试点一些省会城市和计划单列市城市(又称二线城市)个人住房征收房产税的经验，并与上海、重庆大城市的试点经验结合起来，不就更全面了吗？
2.财税体制改革的需要。“营改增”为财政体制改革提出了三个方面的问题，一是增值税的共享税在“营改增”过程中只是谁试点谁收入，并没有解决对增值税收入分享的问题，加大对房产税的改革和完善有利于助推这个问题最终解决。
3.替代原有营业税的需要。“营改增”后营业税就要割尾巴，但是作为地方财政税收的主体税中营业税消失后，只有把房产税完备起来并最后形成房地产税，“营改增”才能最后完成落实。
(二)重建和优化地方税收体系的要求
构建地方税收体系这是“十二五”规划的规定。房产税来自“十一五”、“十二五”规划中，以及历次全国人民代表大会决议中，强调研究或抓紧研究房产税，而从2011年1月1日起经过上海、重庆两年多的试点在一定程度上体现了改革的方向、在一定范围内取得了一定的经验。“十二五”规划强调逐步构建地方税收体系和赋予省级政府适当的税收管理权限，我们认为只有抓住了房产税的改革和向房地产税的方向转变，才能最终构建和完善地方税收体系。历史的经验和税制发展的规律告诉我们：地方税收体系的主体税中必然是房地产税。
(三)与国际形势与历史的经验不能脱节
1.房产税是世界各国和地区普遍征收的一个税种。国外和港澳台地区房地产税制的情况对我国内地的改革颇有启示。根据对五大洲具有代表性和尽可能调查到的国家和地区有65个，征收房产税和类似征收房产税的情况是：房产税的名称，有16个国家称为土地和财产税；有10个国家称为财产税；有9个国家称为土地税或地税或地产税；其他个别国家有的称为经营财产税、不动产购置税、个人财产税、土地和建筑税、房地产税。西方国家最早开征房产税的国家是英国，1690年英国按家庭中炉灶数目课征房产税，称为炉灶税，后又改为按房屋窗户课税，称为窗户税。法国1796年开征了门户税，以门窗数目为计税依据，持续了一百多年，1890年将此税改为按房屋价值计税的房屋税。1993年英国实行新的住房财产税，计税依据是住房的估定价值，由国内税务局所属的房屋估价机构进行估价。
房产税收已成为发展城市基础设施和公共设施的重要来源，美国1986年房地产税占国家总财政收入的7.4%。在亚洲一些大城市房产税占地方财政收入的11%—40%之间，最低的雅加达占3%，最高的马德拉斯占54%。
2.房产税是一个历史性的税种。早在我国周朝时期就开始对房屋征税，以后各个朝代也在不同的程度上对房屋征税，如唐朝间架税，明朝塌房税，清朝末年的房捐等。新中国成立后，政务院决定在全国部分城市征收房产税，到1951年又把地产税与房产税合并为“城市房地产税”，1984年国有企业利改税和1986年改革工商税，国务院颁布了《房产税暂行条例》，房产税成为了一个独立的税种。到1993年12月深化税制改革房产税被保存了下来，“城市房地产税”只限于对涉外和华侨征收。这种合久必分，分久必合的变化，反映了税收制度与经济发展和体制改革的关系。
(四)我国房产业的重大改革和目前房产税的不适应
1.我国房产业的重大改革。在改革开放前后，我国是实行福利分房制度，也就是说按工作年限、级别对企事业单位的职工无偿地分配住房，后来过渡到按商品住房进行市场调节分配，随着城市的建设和第三产业的发展，房产税作为积累城市建设的资金来源和财产收入分配的工具就显得十分重要了。
2.目前房产税的不适应主要表现在三个方面：一是与市场房价不连接；二是对个人住房没有征收房产税；三是税费不分，税基被侵蚀。
二、房产税的名称和定位
(一)房产税的名称问题：物业税与房产税的概念
物业税实质上是房产税，只不过称谓不同而已。并且房产税还是纯粹的税种，而不像有些同志所说的物业税还包括物业费，这就更说不清楚了。据我们对五大洲中有代表性的65个国家和地区的调查，绝大多数地区称房产税或房地产税或土地税，只有东南亚少数几个国家和地区称物业税(如：文莱、孟加拉、格鲁吉亚、香港、澳门)。
目前，我们已经有了为社区居民服务缴纳的物业费的做法，很普遍，如果用物业税来代替房产税，人们会把物业税和物业费混为一谈，何况现在人们对物业费也比较习惯了，因而不要使人们感到收物业费的同时又要征收物业税了，这可能产生歧义和误导。
对房产税这个名称，早的年代且不说，仅从1986年颁布的《房产税暂行条例》算起，已有27年了。在我国不仅有了认可和习惯，而且也发挥了较好的作用，我国房产税的收入1995年为50万，占地方税收总收入寥寥无几，到2003年为350万元，占地方税收总收入的3.1%，2009年为803万元，已占地方税收总收入的3.38%。问题是房产税的征税对象在一段时期只重视了对营业性房产和出租性房产的征税，而忽视了对个人住房的征税。“重流通、轻保有”，现在需要解决的问题就是在个人持有环节的房产要不要征税和如何征税的问题。以及在开征个人住房的房产税的同时，还需要对个人住房相关的税费进行清理，以及与市场房价如何相连接。
(二)房产税的属性、特点和作用
要坚持对个人住房的征税必须弄清房产税的性质和作用。我们认为它是不动产型的财产税，是一种特殊的财产税，而不是交易的财产税，这就区别了房产税与一般的土地税、土地增值税是不一样的，它是以有形的增量房和存量房这种不动产为课税对象的税种。其特点是：(1)具有明显的标识性，易于控管，难于逃税，收入有保障。(2)税源广大、充裕，发展前途广阔。(3)具有收益付费性，富有历史渊源，是纳税人比较容易接受的税种。(4)房地产持有者享有当地政府安全保障、与地方的公共基础设施和公共服务利益紧密相连。(5)是适应地方经济发展，增进财政收入的税种。这种属性和特点必须明确把握。只有明确把握这种属性才能有效发挥个人房产税的功能作用。
至于整个房产税的功能，我们认为有三个，一是增加财政收入，尤其是增加地方政府的财政收入；二是调控财产分配的不合理性，保障中低收入群体的住房，压制高端住房，因为高端住房多占有了国家的公共资源。根据我国的国情，要适当控制别墅、豪华房的发展，才能实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控思路，只有通过开征对增量房和存量房的征收，才能保障国家的资源公平分配。三是稳定房价、物价、共建和谐、平安社会。
对于开征个人持有环节的房产税其作用包括五个方面：(1)促进建立以持有环节房产税为主体完善房产税和房地产税构成地方税体系的主体税种。(2)缓和贫富差距矛盾，调节居民收入和财富分配，实行公平税负。(3)有利于遏制投机炒房和开发商“捂盘”，促进房价合理、稳定，优化住房供应，便利居民住房“双轨制”(一方面通过政府行为满足中低收入群体保障住房需要，另一方面通过市场调节满足高收入群体高档住房需求)运行。(4)促进土地资源节约和高效利用，以及保护耕地红线。(5)缓和购房压力，优化消费结构，促进消费增长或引导住房消费扩大内需。
三、房产税改革的几个重大问题的具体设想
(一)房产税征收的对象和范围以及上海、重庆试点的不足
按照现行《房产税暂行条例》规定：房产税的纳税人是房屋产权所有人。凡产权属于全民所有的由经营管理的单位为纳税人；凡产权出典的，由承典人为纳税人；凡产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人代为报交。实际情况是，曾在相当长的一段时期内，城市房地产管理部门、个人和华侨是纳税人。后来只是外资合资单位和外籍人缴纳这种税。目前，中外都适用。直到1993年实行分税制财政体制改革，房产税才作为一个独立的税种开始被重视起来。就征税范围来说这也还只是经营性用房和出租性用房征税，对个人持有环节住房包括空置房，长期处于无税状态。但即便如此，仅上述两个方面的征税范围的税收收入也是很可观的(2001年-2005年房产税收入平均每年占地方税收总收入的3.6%，从2006年-2010年房产税收入平均每年占地方税收总收入的3.2%，在这里要看到绝对数的基数加大了)。
持有环节房产税的纳税人从狭义上来说是指，在房产持有环节超过一定套数或面积的空置房或闲置房的人。①
征税范围是房产税征税对象的具体化，但按照此次房改的要求，应着力解决在持有环节的房产税收问题。一般地说，房产应是指固定在土地上的建筑物，供营业、工作或住宅用，包括增加该房屋使用价值、与该房屋不可分割的其他建筑和设施。如室内的游泳池是固定在土地上的建筑物，应征收房产税。房屋的地下室是属于房屋最底层的建筑物，应征收房产税。确切地说，由营业用房地产扩大到非营业用房地产，既包括存量房房产，也包括增量房房产，将居民住房纳入征税范围，这也是对现有房产税长期缺欠的一个矫正。
所谓增量房和存量房，这是借用政治经济学上社会财富包括当期国民收入的增量财富和动产与不动产的存量财富，存量财富远远超过增量财富的份量。对房产来说所谓存量房是指已经居住了的和闲置起来没有居住的房产。所谓增量房是指按照个人和家人的需要而当年购置的房产。这两类房都必须征税，它是征税对象的简称。现在有人主张只征增量房的税，不愿征存量房的税，这是不公平的，因为不论是增量房还是存量房都是由国家的公共资源形成的，尤其是存量房，据统计约占整个房产的40%，并且为少数人所拥有。
由此可见，我们整个现行的房产税的征税范围概括起来包括以下三个方面：一是个人或单位非居住性的营业性房产的征税；二是个人和单位出租的房产的征税；三是个人持有或保有环节的住房中，属于空置房产的征税。对前两个方面可以继续执行现有政策基本不变，而对第三个方面应施行新的政策。
以上海试点为例，上海的征税范围包括对在上海市居民家庭新购且属于第二套及以上的住房(住所)和非上海市居民家庭在本市新购的住房征收房产税。
而在重庆市为个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套房(含二套房)以上的普通住房征税。在重庆所谓高档住宅是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍(含3倍)以上的住房，这种对高档房的外延界定不清楚。
由此可见，上海和重庆对征税范围的缺欠是：重庆市征税范围限于主城区，没包括市辖县，也没明确主城区里面的农村住宅的税收问题，排除在外的市辖县存在大量的国有土地上的商品房造成税源的流失。上海市只征新增量房产，造成先购与后购之间的不公平。重庆市和上海市两市对非本市居民购买商品房，无法享有与本市居民购买商品房的优惠待遇，这种保护本市居民住房利益预防外来人口扩张的立场在形式和实质上，也是违反税收公平原则的。
(二)计税依据的设想
1.计税依据的改革设计，也就是税基的构建。房产税历来是从价计征。我们建议对空置房屋采取一种新的计税方法：既从量、也从价计征。
2.从价计征其计税价格可分为政府定价、政府指导价、市场定价三种。现行房产税的计税方法是：房价×(1-30%)×1.2%=税金，在缺少原值的情况下依靠评估作价又时间长、比较复杂。②我们认为，可以由政府按房地产所处地段的区域不同规定一种指导价格进行作价，或者由税务部门按市场价评估作价。③
3.一种主张是：应按照房产现值征收房产税。房屋现值应由纳税人在房屋建筑完成后的30日内自行申报。税务机关应根据不动产评价委员会评定的标准，评定房屋现值。各地市(县)政府应成立房产评价委员会，每2年或3年评定一次价格并公告。同时应考虑房屋所用的各种建筑材料，并区分种类等，按年递减价格。
4.对特别高档商品房、豪华房、别墅的征税，按照能量负担原则可以征收类似特别房产的“消费税”。我们认为这种特别房产“消费税”是针对房地产业这种不动产中的特别高档房产的消费行为而征收较高比例的“消费税”，不仅是必要的，而且是可能的，这种税收对“引导个人住房消费、调节个人房产收益”的作用也是不言而喻的。④这些做法可以说是全面而又照顾了各类人员对住房的实际需求和相应的税收负担。
5.上海市和重庆市对计税依据的试点做法。上海市应税住房以参照应税住房的房地产市场价格确立的评估价值为计税依据，但试点初期暂以应税住房市场交易价格作为房产税的计税依据，而实际征收时，上海市在试点期间房产税税基暂定为应税住房按交易价格的70%缴纳税，⑤基本税率定为0.6%。重庆市的做法：计税依据规定，应税住房的计税价值为房产交易价，等条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。除了交易价格在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以上(含3倍)的住房，其余应税住房应采用0.5%的税率。
(三)税率设计和重庆、上海的试点做法
1.税率的一般设计。税率问题是涉及税收负担的轻重问题。我国现行《房产税暂行条例》规定，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。实际适用税率为0.6%，出租房为6%。按照持有环节房产税的要求，为了实现公平税负、合理负担的原则，在税率的设计上，针对不同收入的人拥有不同类别住房，以及房产不同用途的功能作用，对房产税可采取有差别的固定比例税率或超倍累进税率，并附有一定幅度的浮动范围，适用这种比例税率。若按比例税率设计：公租房(或廉租房、棚户改造房)为零税率；经济适用房与限价房为0.5%的税率，适用比较低的税率，并按户扣除一定免税面积计算纳税；普通商品住房为1.2%，大面积住房为1.6%；高档住房(别墅、豪华房)为2.6%。若按超倍累进税率设计：公租房(或廉租房)为零税率，普通商品住房超率为10%，大面积住房为20%，高档住房(别墅、豪华房)为30%—40%税率。至于对出租房的征税，依照房产租金收入计算缴纳，我国历来规定税率为12%。国际国内的税收制度也表明，依照租金收入或收益征税，既要有统一的适用税率，但也要有区别的对待。
税率设计的强制性与灵活性，可使各地方政府依据当地房地产炒作的热度执行浮动税率，提高房产税对资源的有效配置，引导房地产市场有序发展，是很必要的。
2.上海在税率上与住房面积相结合，实行有差别的比例税制。也就是因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%的税率。对其居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算家庭的全部住房面积，人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征房产税。人均超过60平方米的，对属于新购住房超出部分的面积按规定计算征收房产税，同时按照实行的差别比例税制的要求，即对一般适用税率暂定为0.6%，但是对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格两倍(含两倍)的，其税率可暂减为0.4%。⑥
3.重庆在税率上实行有差别的超倍累进比例税率。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价，在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
(四)税收的减免
1.房产税的减免优惠问题，既涉及纳税人的权益，也涉及政府让税于民的民生问题。征收房产税必须从形式公平转向实际公平。今后房产税的全面开展也不是向一个人征税，除了应对满足居民基本要求的房产做出充分的扣除之外，还要考虑政府所建公共租赁房、廉价房、经济适用房税收负担应该从轻实行减缓免。之外还要考虑对农村住房的免税，因为农村集体土地所有制上的宅基地建房(自用房)应免税，对空置房、豪华房应该分类从重，有的还要加成，而对国家机关、人民团体、军队自用房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，经财政部批准免税的其它房产等，应当依旧免税。纳税人纳税确有困难的，可由省级人民政府确定，定期限征或免征房产税。
2.结合参考我国香港、澳门以及台湾地区对房地产税或物业税的优惠和惩罚措施，还可进行补充规定。如我们同意，私人房地产捐赠给文化教育公共事业，应免征房产税。
3.上海市的减免：给予上海市居民家庭一家人均免税住房面积扣除60平方米，还包括其它范围：对上海市居民家庭动迁后购房、成年子女因婚姻需要购房、改善型的住房换购、引进人才类或持有居住证的非本市居民家庭购房等情况都给予明确的免税住房面积扣除。由于试点政策基本上考虑到了居民家庭的上述合理居住需求，针对持有本市居住证满3年的购房人，其购买的首套家庭唯一住房可免税。因此，多数购房者对此表示理解和支持。税收减免也有三种情况。一是扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。二是纳税人在试点前拥有的独栋商品住宅免税面积为120平方米。三是新购的独栋商品住房和高档住房，免税面积为100平方米。
值得注意的是，在我国已加入世界贸易组织10余年的今天，国际社会一直反对税收歧视，国内不能因为户口不同而在税收上埋下税收歧视的伏笔。
重庆市还规定了房产税的起征点，并经历了两次上调，已从最初的9941元/m[2]上调至12779元/m[2]，
(五)房产税的管理体制与《房产税暂行条例》的修订及法规的配套
1.关于房产税管理体制应属于地方税种。有人主张，鉴于房产税的重要性，是否可以将房产税改为共享税。我们认为没有这种必要。首先，从国际上来看，大多数国家和地区，包括发达国家和不发达国家，也包括周边国家和地区，除了个别国家和地区把房产税当作中央税或中央与地方税之外，都把房产税当作地方税收的重要来源，归属于地方管理。其次，房产税税源分布广，比较零星分散，主要依靠地方税务机关组织力量进行征收。房产税作为地方税收，不仅可以壮大地方财力，更好地满足地方财政的需要，而且还可完善地方税收体系，发挥地方税务机关的积极性和创造性。⑦
要始终注意按照国务院和财政部关于深化省以下分税制财政体制改革的要求，注意省管县财政相配套的税收政策的贯彻，密切房产税改革与地方财政体制的关系。
2.抓紧对现行的《房产税暂行条例》的修订和上报全国人大完成法律程序。该条例已经实施27年了，社会情况发生了很大的变化，需要将房地产税改革的有关内容增加到现行的条例中，并上报全国人大常委会，授权和通过全国人大常委会完成立法手续，使该条例变成法律具有权威性。⑧
(六)注意与其他方面的政策相配套
1.房产税收是涉及国民生计和国民经济的一个综合部门。它的繁荣与泡沫(危机)、振兴与衰弱都与土地、消费、市场、金融、财政、税务、反腐败和司法等部门紧密相联。⑨房产税收的作用必须与土地政策、金融政策和其他政策紧密配合才能发挥更好的作用，而不能只靠税收政策“孤军深入”。
2.有三项配套政策措施是必不可少的。一是全面进行房地产的登记，突出对空置房进行登记和统计。二是全面进行对房产的评估，并由房管部门、税务部门和中介机构参加。三是建立由国务院领导，有财政部、国家税务总局、住房建设机关、相关金融机构参与的房产税改革领导小组，并设立专门的办公室。各省级政府也应成立相应的机构，以在国务院统一领导下全力推进房产税的改革。
四、征收管理和制度建设等问题的建议
房产税的征收管理，除了依照《税收征收管理法》的规定办理，对持有环节房产税收的征管制度建设应当从以下几方面入手并做好以下几项的工作：(1)要加强房产税在出售、出租、赠与等各个环节的管理，对房产的赠与也要征税。(2)重点征收。对大中城市房产的税收，建制镇和工矿区的税收应是征管的重点。(3)工商行政管理或房产管理部门对房产的登记与税务部门对房产税的征收要相互衔接，信息共享，既要做好在全国范围内进行一次住房登记，确认城市每套住房的户主，又要做好税户登记，以防漏税和重复征税，实行房产税改革与强化房产税收征管同时并举。⑩
还必须指出房产税的征收管理既重要又复杂，持有环节的房产税的改革能否成功，与征收管理工作能否到位关系密切。2010年5月全国第一个省级税收法规《山东省地方税收保障条例》颁布实施以来，对加强税收征管效果很好。
五、扩大和改革房产税与完善房地产税的目标和步骤
积极稳妥扩大试点，是为了在全国范围内对征收房产税进一步积累经验、凝聚共识。最终目标是由现在的个人房产的征收税转为与城市土地使用税合并，所谓城市土地使用税是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为征税对象征收的一种财产税。房产税与这种土地使用税合并，最后形成完备的房地产税。
扩大个人住房征税改革的试点还仅仅停留在个人住房的征税问题上，对个人住房的征税，是把现有的房产税完善起来，但是它并没有解决房产和土地的关系问题，因此只有把现在的房产税和城市土地使用税合并，才能真正成为房地产税。
房产税与城镇土地使用税合并，理由：(1)这两种税有很多相似之处。从历史发展到现在有分有合而现在两个税都保存着并有好多相似之处，如：纳税人、计税办法、减免、征收管理很相似。(2)从国际上看，除少数国家和地区外，大多数国家是把地产(土地)与房产合并征收的(如拿大、美国、哥伦比亚、尼日利亚、印度尼西亚等23个国家和地区)。(3)从实际情况来看，房产和地产(土地)分不开。要调控房产也必须调控地产，要调控地产就必须调控房产。(4)特别是只有把这两种税合并成为房地产税，才能使这个税种承担地方税收体系的主体税种角色，成为地方财政的重要来源，才能真正替代营业税的地位，为地方政府进行基础设施建设和提供公共产品，打下良好的税政基础。
在时间安排上，基本上可以与“营改增”同步。“营改增”在全国范围内五年完成，而房产税改革以及过渡到房地产税，也应当在五年内完成。现在看，完善房产税到房地产税的改革时间是很紧的，我们应当“一万年太久，只争朝夕”。
六、清理和房产税相关联的税费、稳定房价，为开征房产税创造良好的内部、外部的环境
长期以来在房地产业问题上存在费税不分，全国人民代表大会代表和全国政协委员在两会期间不断披露房地产税费涉及12种税、50项费，一套房产合计起来要征收62种税费。此次开征个人持有环节房产税一定要廓清从房产业开发、经保有环节、到交易环节的各种税费，正确处理持有环节征收个人房产税与外部的关系，也就是说房产税作为特殊财产税与流转税的关系、与所得税的关系、与目的行为税的关系、与各种财产税的相互关系，以及与持有环节房产税内部结构的关系，包括：税目、计税依据、税率、减免之间的关系等。特别要注意把房价过快上涨这只“老虎”关在笼子里，正确处理房产税或房地产税与房价的关系，切实改正税收对房价的“依赖症”，要深入研究如何在一定程度上把房产税对房价的调控作用提升一步，发挥税收对房价的调控作用。
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