国务院近日公布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(下称《意见》)，主要围绕调整户口迁移政策、创新人口管理、保障农业转移人口及其他常住人口的合法权益三方面，提出十一项具体政策措施。新一轮“户改”一出台随即引起热议，新“户改”能否加快城市化进程，能否利好房地产行业，对于江门房地产行业的影响又有多大?
    “户改”或加快城市化进程
     《意见》指出，在调整户口迁移政策方面，主要有以下举措，全面放开建制镇和小城市落户限制;有序放开中等城市落户限制;合理确定大城市落户条件;严格控制特大城市人口规模。具体来说，就是建制镇和小城市全面放开，只要有意愿落户于此，并有合法稳定住所，即便是租赁，也可申请登记常住户口。中等城市则是基本开放，需要有稳定就业，并有合法稳定住所(包含租赁)，而且参加社保要达到一定年限;至于大城市则需要合法就业达到一定年限并有合法稳定住所(包含租赁)。此外，参加社保亦要达到一定年限;而特大城市的限制相对来说较大，需要建立完善积分落户制度。
在创新人口管理方面，将建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，建立居住证制度，并健全人口信息管理制度。标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式正式退出历史舞台。
另外，《意见》明确提出户籍改革的发展目标是到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
因此，有分析人士认为，新一轮户籍改革意味着农村人口向城市自由迁徙的大门已经打开。未来可能会有更多农村人口进城落户，城市化进程会随之加快。
       不过亦有质疑的声音存在，由于农村在经济、政治、文化领域上的落后，于是政府出台众多扶持政策，以保障农村人口的利益。如农村人口可享受较为宽松的计生政策，另外，属于集体经济的农村，村民还可以每年拿到分红等等，令许多农村居民越发不愿意进行“农转非”，甚至有更多的人进行“非转农”。况且目前多数的二三线城市的基础设施配套也未能承载得了更多的人口，因此，户籍改革阻力很大。
      二三线城市租赁市场将更旺
      有分析人士认为，户籍改革全面实施后，如果城市一些配套设施公共服务政策能够实现，每年将有大量人口从农村流入城市，而农村人口流向城市，首先最基本的是要解决住房问题，这些农村人口极有可能是未来潜在的购房群体，这将是房地产行业的一个重要的契机，尤其是对于二三线城市来说。因为一线城市地价高，房价亦非常高，而且落户的限制亦较二三线城市大，至于四线城市，其总体上对于人口的吸纳能力不强，基础设施和公共服务等方面亦较为落后，况且过去在四线城市落户的难度亦不大。
也有人表示“户改”使大量人口流入城市，对扭转房市短期的局面无太大作用，面对高房价这部分人口未能买得起房子，但是不排除未来他们有可能是楼房的消费群体，可以说，户籍改革对房地产行业来说是长期利好。
但是有业内人士认为，“户改”对于房地产行业并无太大影响，农村人口进城落户并不一定要购房，况且面对愈来愈高的房价，他们亦没有能力购买房子，期望这部分流动人口解决二三线城市的高库存，可谓是“远水止不了近渴”。大部分的农村人口更多地会选择租房，或者申请保障房。也许未来二三线城市的租赁市场会更加“火爆”。
     专家预测“户改”不会刺激大量人口落户江门
     目前江门城区人口已经超过百万，属于大城市。按照《意见》来看，在城区人口100万至300万的城市合法稳定就业达到一定年限并有合法稳定住所(含租赁)，同时按照国家规定参加城镇社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。这就意味着只要在江门工作了一定的年限，并且参加社保达到一定年限，在江门有稳定住所，无论买房还是租房，都可在江门落户。那么未来会有更多的农村人口落户江门吗?江门房地产行业会不会因此而受益?
对此，多数专家及房地产业内人士都认为“户改”对江门楼市的影响微乎其微。江门市委政策研究室原主任李超奇认为，户籍改革主要针对的群体是长期在城市打工，但仍无住房，户口还在农村的务工人员。而这部分农民工能够买得起房子的人所占的比例是极少的。“户籍改革后，说到要落户江门的话，这部分务工人员其实是没有太大的积极性”，李超奇认为外来务工人员本身就不太固定，他们有可能赚了足够的钱就回家乡或者家乡附近县城置业，做点小生意，毕竟自己家乡有基础有人脉。另外，这些人员面对日渐高涨的房价，他们还没有足够的支付能力。 因此，“户籍改革给江门房地产行业带来契机”这种说法不现实。
     而资深地产人士陈焜塬认为户籍改革对二三线城市的房地产行业会有一定的利好因素，尤其在学位房方面，因为很多农村人口还是会考虑到孩子读书问题，但总的来说影响不会很大。而且目前许多农村居民都不愿意进行“农转非”，他们每年因为集体经济会获得相应的“分红”。另外，江门的外来人口相对来说不多，就算户籍改革进入全面实施阶段，可能外来人口数量也不会明显增多。因为相对于周边城市如中山、佛山等地，江门的吸引力还是相对较小的。而且如果户籍改革后，有大量农村人口流入江门这座城市，江门市本身的公共服务基础配套包括教育、医疗能不能够承载更多的人口，这也是一个很重要的问题。

本文 来源/作者：南方日报 日期：2014-08-14